擅自转租租金差额不应作为不当得利返还

擅自转租租金差额不应作为不当得利返还

作者：戚竞丹

         房屋租赁已成为我国较为普遍的一种社会现象，房屋租赁合同法律关系受《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的双重调整。当事人双方在履行房屋租赁合同权利义务的过程中，承租人经常发生擅自转租的违约行为。虽然《合同法》第二百二十四条对擅自转租的法律后果做了明确规定，但如果擅自转租产生租金差额的，对获取租金差额是否属于不当得利和法律后果未做说明。故笔者借助一个概括抽象出的虚拟案例对这一颇具争议性的问题作如下分析：

  一、 案情概况

2010年12月，甲乙签订了一份房屋租赁合同。双方约定：甲将自己所有的一座二层楼房出租给被告，租期三年，自2011年1月1日起至2014年12月31日止，租金为每年5万元。合同履行期间，乙方一直按时足额向甲方支付租金。2012年1月1日，乙方未经甲方同意，擅自把承租的楼房转租给了某公司，租金为每年10万元。甲方在诉讼时效内提起诉讼，请求解除与乙方签订的房屋租赁合同，同时请求法院判令被告把乙方非法转租期间得到的利益（即租金差额）作为不当得利返还给甲方。

  二、 本案争议焦点

甲方要求将乙方获得的租金差额作为不当得利返还的诉讼请求是否成立？

      三、相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》第九十二条:没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百三十一条：返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

      四、律师分析

乙方擅自转租获得租金差额不是获取不当得利。从形式上看，该行为仅仅部分符合不当得利的构成要件，乙方未经出租人甲方同意违法转租获得转租租金缺乏法律依据，此租金确属不当利益。然而，笔者认为乙方获得转租租金的行为并未对甲方造成损失。这里的损失作为一个可衡量的具体指标，应当界定为经济损失，且是已实际产生的经济损失。

首先，本案中乙方向甲方履行了按时足额缴纳租金的义务，根据合同相对性原理，甲方在其与乙方的租赁合同法律关系中并没有遭受经济损失。其次，甲方并未因乙方的转租行为而遭受其他的经济损失。再者，一般出租人在确定租金金额前已经结合市场行情、房屋地理位置等相关因素做出权衡，对其房屋出租的收益已经具有一个固定的合理预期。出租人的合理预期收益与其实际获得的利益间没有差额，没有损失产生。转租人乙方将承租的房屋高价转租，虽为违约行为，但其可能具备非凡的交易能力或运用了甲方不具备的优势资源、宣传途径等渠道才使得转租租金大大超过出租人的合理预期，不能因为甲方按约收到的租金低于乙方转租的租金，就将前后两份租赁合同产生的租金差额当然转化为甲方的损失。总之，仅仅承租人乙方受有财产上的利益，而未给出租人甲方带来损失，更谈不上取得利益与所受损失间有因果关系，故不成立不当得利。甲方要求将租金差额作为不当得利予以返还缺乏法律依据，诉讼请求不成立。

      五、参考思路

从其他地区法院已经作出的判例来看，一般转租收益都不会作为不当得利返还出租人。经学习并理解法院对相关法律的解读，法院认为如果房屋租赁合同对转租违约赔偿作出具体约定，则可以适用《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

      六、律师建议

      在现有法律未明确对转租租金差额归属作出规定的情况下，提倡运用《合同法》维护租赁双方的合法权益。建议当事人在签订房屋租赁合同时，明确约定是否同意承租人转租。若同意转租，除约定“若承租人转租房屋，应当经出租人同意”外，还可在房屋租赁合同中约定若转租租金超过原租金的，按照一定比例收取转租金；若不同意转租，则应该在租赁合同中明确约定“一律不得转租，若承租人擅自转租，转租租金差额作为违约金支付给出租人”，这样出租人就有权要求承租人返还转租租金差额。